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    中小房企面临融资“生死劫”
    作者:admin    发布于:2018-11-25 15:05  
    在高周转方式盛行的当下,资金对于企业的重要性不言而喻。在2016年债券发行高峰之后,房地产行业股权、债券融资渠道明显收紧,穿透式管理、限制银行委托贷款、严控表外风险、精准式投放等等金融政策,令房企不得不面临融资“生死劫”。
     
    而今地产企业的融资进入了历史以来最艰难时期。亿翰智库研究报告显示,从机构的动向来看,银行目前基本上只做地产百强、地方龙头或白名单客户,虽然个别银行仍在以并购类的贷款(股权或物业并购)做融资变通,但主流的融资品种基本只剩满足“四三二”条件的开发贷或部分更新贷/旧改贷类的产品,融资成本较低的开发贷规模大大降低。信托在目前的强监管下,也重点关注地产融资的合规性,只对满足432要求的项目放款,不再参与明股实债的项目。
     
    受2016年大规模发债影响,今年起房企亦进入偿债高峰期,据恒大研究院发布的报告显示,截至2018年6月底,除民间融资和类金融机构贷款,房企有息负债余额约19.2万亿。2018年下半年到2021年是集中兑付期,规模分别为2.9万亿、6.1万亿、5.9万亿和3.4万亿,2022年及以后总计仅0.9万亿。其中,规模最大的银行和非银金融机构贷款在未来4年集中到期;公司债2015-2016年集中发行,也从2018年下半年开始密集到期。
     
    资金压力对于中小房企来说更是“生命中不能承受之重”。今年以来,已经有多家房企爆发了财务危机,五洲国际、中弘控股、粤泰股份出现大面积债务违约,陷入财政困难。
     
    对于未来的市场情况,宋清辉预测,在经济下行压力仍然较大的情况下,未来房企融资环境不容乐观。在房企普遍负债率较高的情况下,蕴含着危机,明年爆雷的风险概率很大。当前,虽然房企融资渠道打开了,但成本上升的很快,也就等于带来了新的压力,若此时销售回笼资金放慢,杠杆率反而增加,等于埋下了较大的隐患。建议房企在积极寻找新的融资渠道的同时,尽快增加现金储备,并通过积极促销、放缓拿地节奏等手段,以实现项目资金回笼,为“过冬”做好准备。
     
    “2019年预计房地产行业规模化趋势仍将持续,中小房企面临生死考验”,张波分析,中小型房企融资状态非常不乐观,更多小型房企会选择和中大型房企合作开发或被并购等方式继续生存或离场。同时,大中型品牌房企的日子也并不好过,不少大中型品牌房企都将迎来偿债高峰,如何顺利借新还旧,以及努力在不断扩大规模的同时加速销售资金回流都是对房企的重要考验。
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